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2011年10月25日
上海证券报
⊙记者 于兵兵 朱楠 于祥明
知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。
沪上成交量跌至7年最低
从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。
上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20％至40％。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8％至10％的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。
另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此拿出部分降价房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表示。
而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。
在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示，上周（10月17至23日）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。
这种降价只是开始
不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30％。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。
除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。
另据统计，北京二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。
2011年10月25日
每经记者 杨羚强 发自上海
中海地产[简介 最新动态]上海项目——中海御景熙岸[最新消息 价格 户型 点评]昨日(10月24日)传出消息，销售价格由原来的22000元/平方米下调30%，目前仅售16000元/平方米，这是上海商品住宅价格大幅跳水案例。然而，《每日经济新闻》记者发现，上述价格调[最新消息 价格 户型 点评]整可能还不是中海地产对该项目的降价底线。
上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，中海[简介 最新动态]御景熙岸的投入成本约7357.07元/平方米，即使以16000元/平方米这一“七折价格”计算，依然超过每平方米建设成本100%以上。
多位房地产分析人士说，由于中海御景熙岸具有较高的利润空间，如果成交量不能因为大幅降价有起色，不排除进一步降价的可能。利润率较高的楼盘有可能成为上海楼市新一轮降价潮的“潮头”。
复旦大学房地产研究中心博士生导师尹伯成告诉 《每日经济新闻》记者，开发商的大幅降价会影响到土地增值税的税收收入，对上海的地方经济也会产生一定的影响，但是上海应该已经对此提早作好了准备。
单价超投资额一倍
根据上海同策咨询机构监测上海网上房地产的价格数据，此前中海御景熙岸已成交的424套商品住宅的成交均价是21914元~22025元/平方米。昨日，观点地产网、《东方早报》等媒体报道，上述楼盘参加搜房网的团购价格已经下调至16000元/平方米。中海御景熙岸的售楼处销售人员证实了上述团购价格，并称目前仍可参与团购。由于降价幅度大，中海地产此前销售的定价合理性被前期业主质疑。
事实上，即使以16000元/平方米的销售价格，中海御景熙岸可能仍然可以获得比较高额的开发利润。根据上海市规划和国土资源局的资料，中海御景熙岸的前身南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块在2008年初被中海以8.67亿元，折合每平方米楼板价5506元/平方米的价格取得。
上海市城乡建设和交通委员会上海市建设项目信息显示，包括数码通系统、金属门窗等在内的房屋造价成本不高。以20层的3号楼为例，总共14823.85平方米的建筑面积，总造价仅3786万元。而整个御景熙岸公寓建设工程总投资约16亿元，按照21.74万平方米的总建设规模计算，每平方米的投资只有7357.07元/平方米。以此计算，即使中海御景熙岸卖16000元/平方米，但相对于项目每平方米的投资额，仍然有不菲的利润。
对于中海御景熙岸售价超过建设投入100%的有关数据，是否能说明该项目的超高利润，中海地产方面昨日未作回应。不过，此前中海地产一直以利润率领跑行业。该公司上半年年报显示，公司在内地房地产发展毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%。
或存再一次调价可能性
事实上，御景熙岸开盘的今年四五月份，正是国家发改委反对商品住房暴利，出台《商品房销售明码标价规定》等限制楼盘暴利的时间点。国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。而温家宝总理也在今年3月份呼吁开发商应有 “道德的血液”。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说，目前开发商在定价时并不根据成本来保证合理利润，而是根据周边市场随行就市。尹伯成则认为，开发商定价远远高于成本，说明发改委反暴利的相关政策并没有得到开发商完全落实。
而远超每平方米投资额的销售价格，显然影响了御景熙岸的销售。网上房地产显示，该楼盘的公寓部分自今年2月以来共推出1210套，但截至昨日晚间19时，只销售了其中的57.02%。
刘渊说，如果御景熙岸项目的高毛利确实存在，在降价并不能让潜在的购房者完全接受的情况下，开发商还有进一步降价的可能性。而他也认为，上海楼市的暴利楼盘会成为这一轮降价的主力军之一。
这一观点也得到了尹伯成的认可。在他看来，暴利楼盘的降价概率和降价空间都要比普通住宅大得多，上海楼市的大幅降价潮很可能从那些暴利楼盘开始。而一些房地产业内人士也认为，由于暴利楼盘的售价通常包含了巨额土地增值税，因此降价的可能性会更高一些。
什么时候降至我住的城市，我再买房去···
等
淡定。。。
商品房,价格随市场走~~
目前的降价还只是炒作
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