——访中国企业海外发展中心首席经济学家 孙飞

价值中国网

「内容摘要」从中国整体的房地产指标来肯定在涨，而局部地区已经在跌了。整体来看还是会稳步上涨，但如果整体上涨过快则意味着有风险。

　　中国楼市区域性拐点已经呈现

　　价值中国：建设部副部长姜伟新近日表示要完善住房保障体系,既要防止房价过高过快上涨,也要防止过快过猛下降。您怎么看？防止过快过猛下降是否意味着政府不支持下降？

　　孙飞：不能这么说。实际上国民经济都要防止大起大落，本来中国房地产整体市场这一块肯定有稳步上涨的过程。在中国的部分热点城市已经出现了泡沫，出现了透支。

　　因此姜部长的说法就是要防止大起大落，因为大起大落对整个国民经济是有伤害的。如果整个房价暴跌，就会造成大量银行坏帐或不良资产，导致金融危机。在这种情况下，实行货币从紧的政策，很多效益开始显现，国家宏观调控取得了有利的效果。有个别城市出现了下降，但是这个下降是缓步下降的。上海已经出了报告要警惕房地产信贷风险，也就是可能个别银行出现了坏帐。不能说是政府不支持，出台这些政策就是要挤压泡沫让其恢复到一个健康合理的发展轨道上来。

　　价值中国：现在来讲，二套房新政与货币从紧等一系列的政策使得各地的楼市不同程度地起了变化，应该说调控的效应正日益凸显。您怎样看宏观调控的效应？

　　孙飞：如果泡沫过高，政府即使不希望暴跌它还是会暴跌。楼市如果泡沫过大那么它的暴跌是不以政府的意志所左右的。由于有效购买力不足，必然导致楼市下跌。

　　宏观调控很重要，但是最重要的元素供求关系，是由市场决定的。我也写过文章，中国楼市区域性拐点已经呈现，但是整体向好，这是基于中国区域与整体的经济现实与科学的地产理论基础上进行的考量。实际上中国城市主要的购买力还是老百姓，由于这种情况已经超越了它的实际购买力，必然导致购买力不足而房价下降。现在来讲还是稳步降价，没有出现暴跌，因为中国楼市的需求还是相当大的。因此还是有供求关系的支撑，有相当的购买力的需求，但是又由于购买力的不足就开始降价。近期北京的温州炒房团和山西炒房团纷纷抛售手中的楼盘，这就意味着在中国楼市中存在着很多投资因素和投机分子。国家的政策是首先保障自主需求，同时打击投机、抑制投资。

　　所以回到上一个问题上来，政府也不希望暴跌，过快的上涨会导致金融危机，并不是不支持，媒体在误读。它有其内在的经济规律，老百姓看到的是必然的结果，是经济规律和宏观调控的结果。

　　价值中国：对于最近的“王石VS潘石屹”这一热点您怎么看？一方面万科在全国范围内逐步降价，另一方面地产界认为万科此举是别有用心，潘石屹认为万科是在“清理门户”。有人认为是这些房地产商是在作秀？

　　孙飞：不是在作秀。万科是出于企业发展的需要回笼资金做出的必然选择，这是市场经济作用的结果。万科非常聪明，它薄利多销，是在防止资金链断裂，有效回笼资金，优化发展。实际上老潘也在打折，他说别人，其实自己也在打折，去年年底北京公馆就在打折，现在也在打折。到了今天在一些热点城市泡沫过大的城市房地产打折销售是必然的，不是偶然的，他不是在作秀，而是不得不这样做。先做的反而是抢占了市场的先机。

　　后做的很多人在观望，很多企业都会撑不住。有的企业熬到最后资金链断了，没有资金回笼，财务成本增大，到最后就是死路一条。

　　可以这么说，第一，这是市场（规律）作用的结果。

　　第二，市场逐渐进入观望和博弈阶段。供需会进入博弈，投机分子会大批死掉，投资也可能会死掉不少。老百姓有自主需求，能够购买得起了，房子就开始继续销售。股市也好，楼市也好，支撑的是一种有效的购买力，有效的资金，否则都是空中楼阁，必然会倒塌。

　　价值中国：为什么现在会出现泡沫？

　　孙飞：最早出现泡沫是2005年的上海，房地产投机风盛行，就连老太太也知道炒房，当时是最大的泡沫。后来由于宏观调控上海才开始趋稳。一些热点城市紧接着是深圳2006年跟进，然后半年之后是广州。这些热点城市的市场经济比较发达，容易造成投资分子、投机分子炒作房地产和实现变现，并通过银行按揭获取资金进入房地产市场。为什么说央行通过提高按揭首付对其直接是一种打击。

　　泡沫是市场本身出现了严重的不均衡，同时由于一些投机分子拉高房价，导致泡沫效应不断积累。我认为中国出台宏观政策是使泡沫软着陆，在有效地释放风险，逐渐挤出泡沫。如果国家不实施宏观调控，风险更多地积聚，泡沫扩张，一旦崩盘将无人接盘。例如香港、日本经过房地产泡沫之后十年都未恢复原形。我们现在是在逐步挤压一些泡沫。如果软着陆都着不了，就没有挽救的余地了。

　　下一步要分区域精准调控

　　价值中国：现在来讲，中国的地产业是“春天”还是“冬天”？

　　孙飞：中国的房地产是分区域性的，冷热不均。对于过热的城市它的冬天已经来了，当然“冬天来了，春天也就不远了”。它经历了冬天的洗礼和考验，重新凤凰涅?一下。然而对有些地区来讲房地产发展很落后，还需要发展，会保持一个有效的增长。我认为房价的增长应该和国民的收入相匹配。房价每年增长20%，收入增长得了20%吗？增长不了。国际资本热线只是短线资金，是炒作的。

　　目前来讲，中国的楼市应该要驶入一个科学发展的轨道。由于中国的地产业发展不均衡，从下一步来看要精准调控。对过热的地方要进行一些限制，而对西部地区、民族地区，我认为应该让外资进入。

　　价值中国：未来的房价是涨还是跌？

　　孙飞：从中国整体的房地产指标来肯定在涨，而局部地区已经在跌了。整体来看还是会稳步上涨，但如果整体上涨过快则意味着有风险。对于个别的热点地区来讲，房价还会跌，跌到一个市场能够承受的合理范围内再进行反弹。

　　我的观点很明确，拐点已经呈现，在珠三角地区、长三角地区、北京地区拐点已经出现，拐点呈现有几点，第一成交量急剧萎缩，第二房价开始下跌。这是事实说话，不管老潘是否认同。

　　　综合因素决定后奥运地产价格

　　价值中国：2008奥运经济对中国经济尤其是房地产行业有何影响？

　　孙飞：一般来说，在奥运申请成功至举办前的这段时间，将会迎来房地产业兴旺发达的时期，由于人们的预期和各种投资，房价会呈现出持续走高现象。

　　在奥运申办成功至举办前的这段时间，由于国内经济正处于高速发展阶段，政府对城市基础设施等方面的投资加大，改善居住环境是居民普遍的中长期愿望等因素，北京房地产市场整体将保持稳中有升，市场将长期保持发展态势。奥运公园周边道路的建设已经全面启动，立体交通网络即将形成。同时，商业巨头入住奥运居住区初现端倪，一场商业圈地赛已慢慢拉开帷幕。目前，普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业已在奥运村规划用地东侧抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。另外，奥运将对酒店、商业零售产生最直接的影响。在举办奥运的前后，需求与入住率将达到顶峰，特别是临近奥运场馆和交通枢纽地区。奥运对住宅市场的作用也将是积极的。通过对奥运周边地区的城市基础设施、辅助设施等方面的投入，这些区域的环境得到充分改善，出现类似当年亚运村的发展历程，形成新的住宅发展热点区域。价位在每平方米5000元～8000元之间的中档住宅供需将继续保持平稳，高端市场的公寓和别墅将出现两种不同的反映，位置、产品品质、物业水平等都不错的项目价格稳定并可能出现上扬的局面。

　　价值中国：奥运以后房地产走向如何？

　　孙飞：奥运对各国城市的房地产的发展都有着明显的促进和拉动作用，对我国也不例外。

　　后奥运地产价格由综合因素共同决定。

　　在我国，奥运会结束之后，奥运经济热潮不可能马上降温，同样，房价也不可能立即下跌，这因为房地产价格是由经济的、社会的、人文的、历史的、政治的等因素共同作用所决定的。

　　北京现在大部分是个人自住性购房，并且由于我国对房地产市场的及时调控，包括土地、税收、金融政策及法规等方面的约束，市场难以形成泡沫，所以说政策制约了我们房地产市场可能出现泡沫式增长，同时也给市场带来另一个优化作用，那就是相对稳定。再加上我们人多地少，同时人越来越多，并且不考虑境外移民人员，地越来越少，需求始终大于供给，即使没有奥运会的作用，房地产市场在未来也不大可能会出现暴跌现象。

　　另外，由于经济发展的惯性作用，奥运加剧了地产业的竞争，大片的土地进入开发市场，给消费者带来的好处是，房子的性能价格比越来越好，而对发展商来说可能会越来越难做，竞争越来越激烈，竞争的结果就必然表现为商品质量的竞争，又进一步表现在内在质量的改善上，此时，商品价值回归到真实，利润空间被压缩，价格趋稳。此外，价格暴跌往往在动荡的状态下发生，如战争、自然灾害得情况下，价格才会背离价值，而正常情况下是不会发生这些情况的。

　　从供求关系变化角度来说，在长期的、反复的、不断调整的过程中，已经有一些泡沫被挤掉了，而不断新生的需求力量为市场提供了持续的购买力。从历史原因看，中国人对住房固有的、独特的情结，锁定了在一般情况下房地产市场不会出现剧烈动荡。

　　「记者：覃怡敏」