牛刀

牛刀大哥：

请你分析一下北京、上海下半年和明年的房价走势。我们搞不清楚北京、上海以后会跌还是涨。不知道什么时候合适置业。目前北京和上海的房价很高。

这是一个网友在我博客上的留言，类似的留言很多，再不表态，恐有负网友的信任，刚好又遇上端午节的假期，就偷一点时间回答一下网友们关心的问题吧。

我比较关注北京的房价变化，对上海关注的少一点，所以有些是靠资料来判断的。在北京，开发商讲的最多的一句话就是，北京是中国的首都，北京是中国人的北京，全国人民都会来北京买房。仔细分析起来，这句话是很可笑的，这是用典型的封建皇权思想来忽悠房价。就算北京是中国人的北京，又有多少中国人能够买得起北京的房子？何况，热土难离，中国人没有多少原意抛家别子，全去北京卖楼的。

北京的高房价最大的外地置业群有三种人：一是山西煤老板和职业炒家，二是部分省市的高级官员，三是在北京有商业活动的企业老板，真正的北京人或者在北京创业的青年白领，他们的购买力基本外溢，河北的廊坊、涿州、甚至石家庄的房子，才能勉强买得起，这叫高房价的挤出效应，把真正的北京人和对北京未来发展具有创造活力的群体挤出去了。

在北京目前的价位下，成交量锐减，正常情况下北京的成交量应该是600套至800套，现在一天只有100多套，今年5月，北京房价环比上月跌去253元每平方米，跌幅尽管不大，但实实在在是在长期没有成交量支撑的情况下，出现的首次环比下降。我曾经讲过，北京的高房价撑不到奥运，不想一语成饑，真的提前三个月开始下跌了。

京沪房价本质上都一样，扛是扛不住了，是像山洪暴发似的狂跌，还是像深圳一样的阴跌，现在还不得而知，但是，跌的趋势均已形成，谁也扭转不了。对于业内人士，对房价的研判有很多不同的方法，而对于一般网友，对房价的研判只要注意三个问题：

一是国家产业政策有无变化，如有变化，那么为什么要这样变？这两年，国家对于房地产业出台了很多政策，比如土地出让两年后不开发就由政府收回，90平方米的房子必须占开发总量的70%，二套房首付提高利息上调等等，国家的用意很明显：就土地来说就是打击囤地加速开发保证供应，就9070来说是为了扩大市场供应的套数满足刚性需求，而提高二套房首付就是为了逼出炒家……这众多的政策导致的效应都是为了把房价降下来。

宏观经济层面的东西，一般网友很难判断的准确，因此只需关注央行是否出台银根方面的政策，如果上调银行准备金率或者加息，那对房价来讲即是利空，直接导致房价下降；反之，则意味房价可能上调。至于，发改委或国家统计局的数据，因中国城市太多，他们采样不多而且不准，因此不具备科学性，一般和现实单个城市房价的判断不是一回事。

二是关注政府新推出的住宅用地的政策和地价变化。这点很重要，从今年来说，京沪两地均出现土地流拍，也就是最低价位都没有开发商敢拿，直接说明开发商对后市不看好。去年，上海一家开发商勇当地王，高价拿地，结果呢？今年5月，这家开发商宣布，不要这块地，宁肯损失7000万保证金。7000万保证金肯定不是一个小数字，开发商绝对不会贸然放弃，这样的事件只能说明一个问题，未来两年，上海房价不会再涨。对于已经拍出去的土地，大多是底价，也很说明问题。

在新批的住宅用地中，京沪都有很大一块是经济适用房和限价房，属于政府控制的社会保障住宅的一部分，北京是三年两千万，上海市政府提出要达到住宅供应量的40%以上。这种带有社会保障性的住宅用地，出让的越多，对房价的打击就越大，并且实质性的解决了一部分刚性需求。

三是关注成交量的变化。从深圳、广州房价猛跌的情况来看，都是经过了一段时间地量成交，也就是不管你房子什么价位，购房者就是不买，随后就是房价的频频下挫，相对前期高点，广州已经跌去了40%，深圳已经跌去了50%。现在，北京上海两地已经在经历非常痛苦的地量成交的过程，北京一天只有100多套，上海一天只有500套左右，而且持续时间北京已达5个月，上海也已经两个多月。如果能确定北京是从5月份开始下降，那么上海只能坚持到8月份，随后只是下跌的形式不同而已。

我曾经说过，什么数据都会骗人，只有成交量不会骗人，如果成交量也骗人，那就是政府不作为，是可以问责政府的。因此，雇人排队也好，签假合同也罢，都无法改变房价的大规模下跌，京沪在一线城市中只不过下跌的晚一点而已。

那么，房价会降到什么程度？什么时候买房合适呢？我想告诉大家的是，中国房价都有一个理性回归的过程，早一点或者晚一点而已，千万不要相信房价只涨不跌的鬼话。如果政策面不出现大的调整，今年下半年以后到2010年，北京的网友只要关注成交量的变化，如果成交量能够维持在旺季每天800套左右淡季每天500套左右，就说明房价调整基本到位，可以购买。而对于上海的网友来说，这个数据应该是1200套和900套。

放不大成交量，一大批开发商必死。而放大成交量的唯一办法，就是房价的理性回归，回归到市场能够接受的水准。